Іпотечний кредит та колектори

2006 – 2008 роках багато хто скористався з можливости отримати іпотечний кредит в іноземній валюті. Після кризи 2008 – 2009 років виникли проблеми із поверненням грошей, оскільки доходи в доларовому еквіваленті знизилися.

Чимало банків вже ліквідовані або перебувають на стадії ліквідації. Та це не тільки не підстава сподіватися, що борг за простроченим кредитом розчиниться, а навпаки – загроза будь-якої миті лишитися без квартири, яка була передана в іпотеку, за забезпечення кредиту.

Більшу частину кредитів разом із правом вимоги за іпотечними договорами банки передали факторинговим компаніям, так званим колекторам.

Оскільки позиватися через суд та виконувати судові рішення – справа клопітна, витратна та мало дієва, колектори широко застосовують позасудові способи стягнення на іпотечне майно. Найулюбленішим серед яких, є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

Процедура реєстрація надзвичайно проста. Кредитор, яким може бути банк або факторингова компанія, надсилають вимогу боржнику та іпотекодержателю про виконання зобов'язання за кредитним договором. Вимогою одночасно попереджають, що якщо кредит не буде сплачений, то вони звернуть стягнення на іпотечне майно шляхом реєстрації права власності.

Потім колектор вичікує тридцять днів. Тридцять днів мають рахуватися від моменту отримання боржником / іпотекодавцем вимоги, але на ці дрібниці не дуже зважають.

Якщо протягом тридцяти днів боржник не сплатив усю суму, то колектор звертається до нотаріуса, який здійснює у Державному реєстрі речових прав запис про реєстрацію права власності за іпотекодержателем (факторинговою компанією, банком тощо). Від цього моменту власник квартири вже не власник. Новим власником становиться банк або колекторська компанія.

Власнику квартири, яка передана в іпотеку, потрібно в першу чергу пильнувати свою пошту, щоби вчасно дізнатися про вимогу, яку можуть надіслати колектори перед тим як реєструвати право власності на квартиру.

Обов'язково потрібно зберігати не тільки саму вимогу, а також і конверт, в якому вимога булав надіслана. Взагалі будь-яке листування має зберігатися разом з усіма паперами та конвертами, квитанціями тощо.

Якщо вимога отримана, то варто перевіряти час від часу записи в реєстрі речових прав. Таку перевірку можна зробити самотужки, або звернутися за відповідною довідкою до найближчого нотаріуса чи адвоката. З реєстру можна дізнатися про втрату квартири.

Після того як колектори зареєструють своє право власності на іпотечне майно (квартиру, будинок тощо), потрібно звертатися із судовим позовом про скасування рішення про реєстрацію та, переважно, визнання права власності на квартиру.

Для підготовки позовної заяви потрібні документи які стосуються кредитного та іпотечного договору. Такими документами є безпосередньо тексти договорів, докази виконання зобов’язань за договорами – квитанції/ виписки, листування, повідомлення про уступку права вимоги за кредитним та іпотечним договором, позовні заяви про стягнення заборгованості за кредитом, про звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, заяви про заміну сторони у виконавчому провадженні тощо.

Також варто мати копії (оскільки оригінали скоріше за все були передані банку під час укладення кредитного та іпотечного договорів) документів, які підтверджували право власності на квартиру (свідоцтво про спадщину, договір купівлі-продажу, витяги з реєстру, технічний паспорт тощо).

Окрему увагу потрібно приділити листуванню з банком або колекторами. По-перше, це документи, якими можна буде доводити порушення закону під час реєстрації колекторами права власності, а, по-друге, вони знадобляться аби обґрунтувати перед судом потребу у вжитті заходів забезпечення позову (заборони вчиняти щодо спірного майна реєстраційних дій або заборони вчинення дій з виселення колишнього власника та його сім'ї зі спірної квартири).

Отже, якщо колектори вчиняли спроби виселити власника із квартири, то такі дії потрібно фіксувати та документувати (свідки, аудіо записи, звернення до поліції тощо). Оскільки суд відмовить у вжитті заходів забезпечення позову без належного обґрунтування.

Вжиття заходів забезпечення позову у вигляді заборони вчинення реєстраційних дій щодо майна потрібне, щоби коли буде отримане рішення суду не з’ясувалося, що квартира вже перепродана кілька разів. Заходи забезпечення позову у вигляді заборони виселення та зняття з реєстрації позивача потрібні аби забезпечити, по-перше, можливість спокійно жити в квартирі, а не відбиватися від надокучливих колекторів, по-друге, квартиру, в якій зареєстровані пожильці, важче продати.

Конкретний перелік доказів, які будуть використані в суді визначається в залежності від обставин справи.