Оренда землі. Оренда земельного паю

 

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Все просто. Треба передбачити в договорі бажані умови. Проте є нюанси.

Укладення договору. Закон встановлює просту письмову форму. Тобто бігти до нотаріуса непотрібно. Проте власник може встановити вимогу про нотаріальне посвідчення договору оренди. Ось перший нюанс. Зазвичай при укладенні договору, для якого нотаріальне посвідчення законом не вимагається, будь-яка із сторін може зажадати нотаріального посвідчення – тоді договір або посвідчується в нотаріуса, або не укладається зовсім.

У випадку із землею законодавець передбачив «вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі». Ця вимога є окремим правочином, посвідчується нотаріально, є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Який сенс встановлення «вимоги нотаріального посвідчення договору оренди землі». Мабуть власник землі один раз встановивши та зареєструвавши таку вимогу може бути певен, що ніхто без його відома тепер не зможе зареєструвати свої права на його земельну ділянку надавши державному реєстратору підробний примірник договору оренди землі.

Головне щоб власник в подальшому сам не забув про існування такої вимоги та не уклав простий письмовий договір, бо орендар не зможе зареєструвати своє право оренди )

Можливість встановлення вимоги нотаріального посвідчення не єдина особливість договору оренди землі. Крім строку укладення договору, який має значення для обчислення строку дії договору, закон пов’язує виникнення певних прав та обов’язків із моментом державної реєстрації права оренди.

Так, земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди. Право оренди землі, а відповідно і право використання земельної ділянки, виникає в орендаря також тільки з моменту реєстрації такого права, а не з моменту укладення договору.

Договір оренди землі, як і будь-який договір, має так звані істотні умови договору. Тобто умови за відсутності яких договір вважатиметься неукладеним. Істотними умовами договору оренди землі, відповідно до вимог ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», є об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Умови договору оренди землі, як і будь-якого іншого договору, можна поділити на три групи:

- умови, які сторони договору визначають на власний розсуд;

- умови, де сторонам надане право обрати з кількох варіантів;

- умови, які встановлені законом, а будь-який відступ тягне за собою недійсність договору.

Укладаючи договір оренди землі, необхідно уважно поставитися до тих умов, які сторони можуть визначити на власний розсуд. Продумана деталізація умов договору допоможе уникнути непотрібних судових спорів.

Строк дії договору оренди землі визначається угодою сторін. Проте закон встановлює певні обмеження. Строк оренди не може перевищувати 50 років, а мінімальний строк оренди земель сільськогосподарського призначення не може бути меншою 7, 10, 25 років в залежності від призначення та виду земель.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може бути меншим як 25 років.

При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Варто мати на увазі, що закон надає сторонам право передбачити індексацію орендної плати. Тож, орендодавцеві насамперед потрібно визначитися, чи потрібна йому індексація орендної плати.

Оренда плата може бути у грошовій або натуральній формі. Форма орендної плати визначається угодою сторін. Якщо сторони встановлять натуральну форму оплати, то розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Припинення (розірвання) договору оренди землі здійснюється за угодою сторін.

За загальним правилом не можна в односторонньому порядку відмовитися від договору оренди. Проте, закон надає право сторонам передбачити можливість розірвати договір в односторонньому порядку.

Якщо сторони мають намір передбачити право розірвати договір в односторонньому порядку, то варто, по-перше, передбачити порядок та строки такого розірвання (спосіб та форму повідомлення про намір розірвати договір, визначення строку, обов’язків державної реєстрації, повернення земельної ділянки та інше), по-друге, проведення взаємних розрахунків у зв’язку із достроковим розірванням договору оренди. Це допоможе максимально уникнути судових спорів у майбутньому.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Тобто сторонам договору надане право передбачити можливість розірвання договору у випадку заміни сторони у договорі (спадкоємці, правонаступники у випадку юридичної особи). Але є винятки і з цього правила.

Договір оренди земельної ділянки для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень, не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи.

Крім того, договір може бути розірваний в судовому порядку за позовом однієї із сторін (орендаря або орендодавця) у випадку, коли інша сторона не виконує свої обов’язки або порушує права іншої сторони договору.

Адвокат Портянко Сергій

місто Кременчук