Купівля квартири чи іншої нерухомості. Яку форму розрахунків обрати?

 

Граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб – підприємців, відповідно до ч. 3 ст. 1087 ЦК України, встановлюються Національним банком України.

01 вересня 2013 року постановою правління Національного банку України «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» №210 (надалі - Постанова №210) були запроваджені обмеження щодо розрахунків готовими грошима у сумі понад 50 000, 00 гривень.

Постанова №210 втратила чинність у зв’язку із ухваленням Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою НБУ №148 від 29 грудня 2017 року (надалі – Постанова №148).

Фізичні особи, відповідно до п. 7 розділу ІІ Постанови №148, мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно. Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

Обмеження, установлені в пунктах 6 та 7 розділу II цього Положення, відповідно до п. 8 розділу ІІ Постанови №148, не стосуються: 1) розрахунків суб'єктів господарювання з бюджетами та державними цільовими фондами; 2) добровільних пожертвувань та благодійної допомоги; 3) використання готівки, виданої на відрядження; 4) виплат, пов'язаних з оплатою праці.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, відповідно до ст. 657 ЦК України, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Таким чином, розрахунки за договорами купівлі-продажу нерухомости (квартир, будинків тощо) мають проводитися виключно у безготівковій формі. Цей висновок має невеличкий наслідок, який може перетворитися у вирішальний, коли виникне спір з приводу договору купівлі-продажу або його предмету.

Факт дотримання вимоги щодо безготівковости розрахунків може бути підтверджений лише певними документами, які утворюються внаслідок певного виду розрахунків.

Юридичний департамент Національного банку України 29 серпня 2013 року надав «роз'яснення стосовно дотримання фізичними особами вимог законодавства щодо проведення розрахунків у безготівковій формі за договорами купівлі-продажу, що підлягають нотаріальному посвідченню, на суму більше 150000* гривень», в якому перелічені види підтвердних документів про здійснення розрахунків залежно від конкретного виду останніх.

Зокрема такими документами можуть бути: платіжне доручення, засвідчене підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку, або документ за операціями з платіжною карткою, сформований відповідно до правил платіжної системи; роздрукований відповідний касовий документ (квитанція/чек банкомата, сліп/інший документ банку, що є підтвердженням внесення готівки у відповідній платіжній системі); виписка банку з окремого поточного рахунку нотаріуса; заява про відкриття акредитива та примірник платіжного доручення, засвідчені підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку та инші.

Наразі, у зв’язку із ухваленням ЗУ «Про платіжні послуги», нормативні документи (інструкції), на які посилалися у роз’ясненні втратили чинність. Проте вказаний лист досі корисний, оскільки дозволяє зорієнтуватися у переліку можливих способів сплатити гроші за придбану нерухомість.

Розписки продавця, заяви про отримання коштів та відсутність «претензій» до покупця тощо, навіть якщо вони посвідчені нотаріально, не є доказами оплати вартості нерухомого майна за відповідним договором купівлі-продажу.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, відповідно до ч. 2 ст. 78 ЦПК України, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Таким чином, з урахуванням вимог ч. 2 ст. 78 ЦПК України та Постанови №148, суд може визнати недопустимими докази передачі грошей в рахунок оплати нерухомости за договором купівлі-продажу, якщо вони не відповідають законодавству про безготівкові розрахунки.

Отже, наслідком недотримання вимог законодавства про безготівкові розрахунки по договорах купівлі-продажу може стати неможливість для покупця довести факт передання грошей продавцеві.

Наразі судовій практиці відомі справі, в яких позивач заявляв вимоги про визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним через порушення обмежень щодо готівкових розрахунків. Залежно від обставин, якими позивач обґрунтовував свої вимоги, суди ухвалювали різні рішення.

Проте ймовірність задоволення позову про визнання договору купівлі-продажу нерухомости через недотримання вимог законодавства в частині розрахунків готівкою досить висока. Крім того, продавець завжди може заявити позов про стягнення вартості проданого майна, посилаючись на невиконання покупцем зобов’язання сплатити вартість майна.

В останньому випадку суд, посилаючись на ч. 2 ст. 78 ЦПК України, може не взяти до уваги розписки та инші документи, не передбачені законодавством, що регулює порядок здійснення безготівкових розрахунків.

Подекуди не надто сумлінні ріелтори намагаються переконати покупців, що розрахунок готівкою у разі купівлі нерухомости цілком законний, оскільки договір посвідчується нотаріусом, який відповідає за його законність. Проте це неправда і ось чому.

Нотаріальне посвідчення, відповідно до ч. 3 ст. 209 ЦК України, може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Зміст правочину, відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Таким чином, нотаріус, коли посвідчує договір купівлі-продажу, переймається у першу чергу тим, аби його зміст, тобто речення (положення, пункти), не містили тверджень, які суперечать вимогам законодавства.

Тож жоден нотаріус (аби не бути аж надто категоричним, хай буде жоден притомний нотаріус) не посвідчить договір купівлі-продажу нерухомости, умовами якого буде передбачене здійснення оплати готівкою. Навіть більше. Аби підстрахувати себе від неприємностей, нотаріус передбачить в договорі купівлі-продажу пункт, в якому буде зазначено, що сторони угоди обізнані з вимогами нормативно-правових актів, зокрема, Постановою №148, щодо обов’язковості безготівкових розрахунків.

Таким чином, в договорах купівлі-продажу нерухомого майна, які посвідчують нотарі, питання розрахунків винесене за межі самого тексту договору. Тому формально нотаріус посвідчивши договір купівлі-продажу, за яким фактично розрахунки проведені з порушенням вимог законодавства, закону не порушує, оскільки в тексті договору не має навіть натяку на те, що сторони між собою розрахувалися готівкою.

Можливо у договір буде внесене застереження про те, що розрахунки за договором проведенні відповідно до вимог законодавства і сторони претензій одне до одного не мають.

Та суд таким застереженням навряд чи вдовольниться, а радше зажадає доказів у вигляді відповідних касових та платіжних документів: платіжного доручення, засвідченого підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку, або документ за операціями з платіжною карткою, сформований відповідно до правил платіжної системи; роздрукований відповідний касовий документ (квитанція/чек банкомата, сліп/інший документ банку, що є підтвердженням внесення готівки у відповідній платіжній системі); виписку банку з окремого поточного рахунку нотаріуса; заяву про відкриття акредитива та примірник платіжного доручення, засвідчені підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку та таке инше.

Мотиви у несумлінного продавця заявити позов про визнання договору недійсним чи стягнення вартості майна «вдруге», можуть бути різними. Проте це не обов’язково буде сам продавець. Такий позов можуть заявити спадкоємці, які недорахувалися грошей від проданої квартири, або спритні колектори, яким вдалося переконати продавця уступити їм усі права вимоги за договором купівлі-продажу квартири, тощо.

Таким чином, у разі порушення обмежень щодо готівкових розрахунків покупець нерухомости ризикує що в нього або одберуть квартиру через визнання договору недійсним, або вдруге стягнуть її вартість.

* 150 000, 00 гривень – гранична сума розрахунків станом на вересень 2013 року.

Адвокат Портянко Сергій

місто Кременчук